リバースモーゲージ

『リバースモーゲージ』の言葉は聞いたことはあるけど、内容説明は出来ない方が多いので はないでしょうか? 簡単に言えば、リバースモーゲージは自宅を担保に金融機関から融資を受ける高齢者向けの不動産活用ローン制度です。 また、リバースモーゲージと混同しやすいのが『リースバック』です。簡単に言えば、リー スバックは、自宅を売却し所有者に家賃を払って自宅に住み続ける不動産の仕組みです。

では、それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

まずリバースモーゲージのメリットは、

・自宅を担保にしても住み続けられる(引越ししなくても良い)

・自宅を担保に老後資金を得られる(まとまったお金も得られる)

・毎月の支払は利息のみ(金利相場は、およそ3%)

・相続財産になる場合もある(売却し、残債返却後の差額は相続財産として相続人に渡る)

ではリバースモーゲージのデメリットは、

・返済できないと自宅を失う(長生きして、極度額までお金を借りてしまい返済できない)

・家の相続が出来ない(契約者の死亡後、自宅は売却して融資の返済に充てる)

・極度額が下がるリスクがある(極度額を超えたら返済しないといけない)

・毎月の返済が増えるリスクがある(金利が上昇すると、毎月の返済額が増える)

・借りられるお金が少ない(不動産価値の 50~70%程度が一般的)

そしてリバースモーゲージを利用できる条件は ・多くの金融機関では、55 歳以上から申し込み可能

・使用目的は生活資金が基本で、事業や投資目的は認めないケースが多い

・基本は一戸建てを対象にしているので、マンションの場合は条件が厳しくなる

・「推定相続人全員の承諾を得る必要がある」と明記している金融機関が多い

次に、リースバックのメリットですが

・自宅を売却しても住み続けられる(引越ししなくても良い)

・自宅の売却代金を得られる(借金をしなくて良い)

・売却代金の使い道に制限がない(教育資金、事業資金など)

・家の維持管理にかかるコスト・リスクがなくなる(維持管理はリースバック業者が行う)

ではリースバックのデメリットは

・家賃を払って住み続ける(近隣相場より高め)

・自宅の売却価格が市場価格より低くなりがち(家賃と比例する)

・いつまでも借りられるとは限らない(賃貸借契約は定期借家契約がほとんど)

そしてリースバックを利用できる条件は

・安定した収入があること(通常の賃貸住宅を借りる際と同様)

・自宅の名義人全員の同意が必要(売却して所有権が移転するため)

最後に、テレビ CM などで良くご覧になる『リ・バース 60』について触れておきます。 住宅金融支援機構のリ・バース 60 は、リバースモーゲージですが使いみちが限定されてい ます。 ・本人が居住する住宅の建設、購入 ・自宅のリフォーム費用

・高齢者向け住宅への入居一時金

・住宅ローンの借換え

・子世帯などの住宅建設、購入資金

自宅を担保にしてローンを借入れ、返済は利息のみというのは一般的なリバースモーゲー ジと同じですが、担保評価額の 50~60%までかつ 8,000 万円が融資の上限です。 また、満 50 歳~60 歳未満の方は担保評価の 30%が融資の上限です。

自宅売却による 3,000 万円特別控除(譲渡所得が 3,000 万円までなら非課税)が利用できま すので、売却も含めて色んな方法を比較検討されるのが大切です。