不動産仲介業者による「囲い込み」

国土交通省は宅地建物取引業法の通達を 2024 年 6 月末に改正し、「2025 年から囲い込みを 確認すれば是正の指示処分の対象とする」と発表しました。

従来、囲い込みは宅建業法の罰則が明確でなく、不動産仲介業者の囲い込みが後を絶たなか ったためで、これは 2025 年 1 月に施行することになりました。「レインズ」への登録内容にも虚偽があることが分かれば処分する方針で、発覚した場合は 宅地建物取引業法に基づく是正や再発防止の指示処分の対象になります。

まず、物件の売却依頼を受けた不動産業者は公的なデータベース「レインズ」に物件情報を 載せ、取引状況を公表しなければなりません。 これまでのレインズの規定は罰則規定もなく、ルールも形骸化されていました。 また、実質は一社だけに依頼する専任媒介と変わらないのに、一般媒介といったレインズへ の掲載義務がない契約形態とし、合法的に囲い込みをしているケースもあります。 中にはレインズに掲載義務があるのに掲載していない業者もいます。

今回の改正で、囲い込みの確認ができたら「是正の指示処分」の対象となりますが、はたし てこの処分は重い処分なのでしょうか? おそらく1回だけではなく何度も繰り返された場合に出る処分だと思われますが、この処分歴に載るということは不動産業者からすると、死刑宣告とまではいきませんが、業務に支 障が出ることは間違いありません。

1.不動産の囲い込みとは?

　不動産業者が売主から不動産売却の仲介依頼を受けた際、自社のみで取引を完結できる よう、意図

　的に売却活動を制限することを指します。 不動産の囲い込みはその性質や影響力から、売主に対す

　る背信行為と言われています。

1-1 囲い込みの目的

　他社を介さず自社単独で買主を探し、自社 1 社のみで取引を完結することができるため、 売主・買

　主の双方から仲介手数料を受け取る「両手仲介」ができるのです。 つまり、囲い込みは不動産会社

　の利益を優先した行為と言えます。

1-2 レインズへの登録は義務?

　専属専任媒介契約・専任媒介契約を締結した場合、物件情報をレインズに登録する義務 が発生しま

　す。また、登録せずに囲い込みを実行することは宅建業法違反です。

2.不動産の囲い込みで生じる売主のデメリット

1売却活動が長引きやすい

2値下げを迫られる

　これらのデメリットは、売主・買主双方に影響します。

2-1 売却活動が長引きやすい

　囲い込みが行われた場合、問い合わせのシャットアウトやレインズの未登録により、物件 情報が他

　社に流れなくなってしまいます。 その結果、購入希望者に物件をアピールできる機会も減るため、

　売却活動がどうしても長 期化しやすくなります。

2-2 値下げを迫られる

　 物件がなかなか売れない状況では、購入希望者からの値下げ交渉に応じざるを得なくな ることも考

　えられます。 仲介手数料は売却価格に比例しますが、そもそも囲い込みを行った場合は両手仲介と

　なり売主・買主から手数料を得られるため多少値下げしても不動産会社にとって大きな痛 手にはな

　りません。

3.囲い込みを避ける方法

1専任媒介で契約して「囲い込みは止めて下さい」と必ず言う。

2レインズ登録証明書をもらう。