不動産査定とは、一般的に売却前に不動産会社に依頼する売却予想価格の算出のことです。 もちろん不動産査定は売却予想価格であるため、売却を保証するものではありませんが、売 り出し価格を決めるためには必要です。 不動産査定により、売り出し価格が安過ぎれば損をしますし、高過ぎればなかなか売れない といったことが起こります。 では、どこが査定するかと言えば、主に「不動産会社」「不動産鑑定士」「銀行」です。
不動産会社による不動産査定
1.簡易(机上)査定と訪問査定
・簡易査定のメリットは、「簡単に精度の高い相場を知ることができる」と言う点です。
・しかし不動産には、管理の状態や損傷状態、通風、騒音、日照、眺望、振動、臭気、段差、など実際に見ないと分からない要素が存在します。
・訪問査定は見ないとわからない部分まで価格に反映することができるため、最も現実的な価格を算出することができます。
・早く売りたい場合は安めの価格で売り出し、どうしてもいくら以上で売らなければいけないといった事情がある場合には、高めギリギリいっぱいのチャレンジ価格で査定する ことも可能です。
2.不動産査定の算出方法は大きく3つあります。
・取引事例比較法
多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらの取引価格に必要に応じ て事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って 求められた価格を比較考慮して価格を決める方法です。 試算価格=取引価格×事情補正×時点修正×地域要因比較×個別的要因比較
・原価法 価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正 を行って対象不動産の価格を求める方法です。 原価法は主に建物の査定で適用し、戸建ての「建物価格」を求めるのに利用します。 試算価格(積算価格)= 再調達価額 ×(1-減価修正率)
・収益還元法 対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求める事 により対象不動産の価格を求める方法です。試算価格(収益価格)= 年間純収益 ÷ 還元利回り
不動産鑑定士による査定
・裁判や離婚調停などで不動産査定を行う時は必ず不動産鑑定士が行います。 不動産会社はどの位で売れるかという目利きで判断しますが、不動産鑑定士は取引価 格だけでなく、使用価値なども総合して考慮します。
・時間をかけて調査する点と、専門的知識を使っているという点から、不動産鑑定士が行 う不動産査定の費用は数万円からになります。
銀行による不動産査定
・銀行が不動産査定を行うのは、住宅ローンを利用する時に対象となる不動産の価値を見 出す際です。
・銀行の査定方法は「再調達価額法」と言い、再調達価額とは評価する建物を今、新築し た場合の建築費用の平米単価です。
・再調達価額は、銀行が独自に決めるものなので、各銀行によって異なり、耐用年数も国 税庁の定める法定耐用年数と銀行が独自に定める経済的耐用年数があります。
